不動産投資って儲かる!?(その6)

みなさん、こんにちはexclamation&question
さて、今日は不動産投資って儲かる!?(その6)です。
前回は、新築区分所有マンション投資に触れました。
今回は、『区分所有マンション(中古編)』についてです。
『新築』と『中古』についての違いについては、
大まかに言うと、まずは購入額が大きく違います。
例えば、新築で買った物件を売ろう・・・となっても、
中古の物件では、それなりに利回りがなければ買い手は付きにくい
と言えます
(本来は新築も利回りのはずですが、『新築が欲しい』と思わせるマジックでしょうかexclamation&question
あと違いと言うと、新築の場合は、殆ど仲介手数料がかかりませんが、
中古の物は、ほとんどが仲介業者と介するため、
仲介手数料がかかります。
では、今回も試算をしてみましょう(実際にありそうな物件で・・・)
物件概要:武蔵野市吉祥寺(駅徒歩3分圏内)
専有面積:21.5㎡
物件価格:1200万円(築15年)
 諸経費:70万円(ざっくり)
 融資額:1080万円(90%借入)
融資期間:30年
融資金利:2.7%
管理費等:12000円
  賃料:75000円
では、分析してみましょうパスワード
表面利回り:90万円/1200万円=7.5%
総潜在収入(GPI):900000円
運営費:▲144,000円(管理費・修繕積立金)
   :▲55,000円(固定資産税・都市計画税)
   :▲50,000円(賃貸管理会社への管理料)
純利益(NOI):651,000円
年間ローン返済(ADS):▲525,654円
手取り(CF):125000円/年間
いかがでしょうexclamation&question
つまり、毎年約12.5万円は手元に残る計算となります。
少ないですが、元々の価格が小さいので・・・あせあせ(飛び散る汗)
あと、稼働率は考慮していませんので、
退去や空室が出れば、当然そのまま損失となりますあせあせ(飛び散る汗)
新築と比べてどうでしょうかexclamation&question
やはり、『新築』と『中古』と比べて、購入価格が大きく違いますが
賃料自体にはさほど変わりありません
(まぁエリアが違いますが・・・)
もちろん新築同様、変動金利であれば、金利上昇リスクはありますあせあせ(飛び散る汗)
では新築同様、売却をしようとした場合は・・・ひらめき
仮に10年後に6.5万円の賃料となって、
売ろうとした場合、仮に売却時の相場利回りが10%だとして、
売却額が780万円メモ
10年後の残債は810万円曇り
売っても、手元からお金を出す必要なく、10%の利回りであれば、
トントンということになりますバッド(下向き矢印)
当然、市況が良ければ、もっと高く買い手が付きますから、
売却益も期待できますねグッド(上向き矢印)いい気分(温泉)

新築の区分所有マンションと比べて、残債が少ない分、
ずいぶんとリスクが減っている様に思いますexclamation
まぁ、ただ正直、銀行としても区分所有への投資マンションへの
融資についてはあまり積極的とはいえませんたらーっ(汗)
属性(良い会社、公務員、役職など)が良ければ、
比較的に融資を出してくれやすい(金融機関によりますが)
と言えますが、特に今現在はかなり厳しいのではないでしょうか?
貸す側(銀行)も事業なので、貸し倒れリスクを考えますend
賃料の試算も、80%の賃料で、70%稼働・・・など、
などかなり厳しく見るため、普通の銀行ではあまり融資を出してくれにくいと言えます。
かと言って、ノンバンクでは高金利であるため、
正直、手残り(キャッシュフロー)は出ません。
まずは、ワンルーム投資から・・・など、よく聞く言葉ですが、
適切な投資判断をしてくださいねグッド(上向き矢印)
物件を探しているうちに『不動産投資をしたい』から、
『不動産を持ちたい』に変わっていく方をよく見ます。
『所有』がゴールではなく、『経営』していくことが目的
であることをお忘れなくexclamation×2
またまた、つづく・・・。
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