不動産投資って儲かる!?(その5)

皆さんこんにちは。
昨日からの強風ダッシュ(走り出すさま)、すごかったですね台風
今朝、自転車で駅まで向かいましたが、
向かい風(南風)で全く前に進みませんでしたあせあせ(飛び散る汗)バッド(下向き矢印)
でも、ようやく本格的な春になりそうですね晴れわーい(嬉しい顔)
さて、今日は不動産投資って儲かる!?(その5)です。
前回は、アパートとマンションの違いに触れました。
今回は、よくある『区分所有マンション(新築編)』についてです。
区分所有マンションというと、一般的には、
『ワンルーム投資』がよくあります。
新聞を見ていると、よく下の方に載っているアレです。

『○○駅、徒歩3分 新築ぴかぴか(新しい)
『安定した収入で、老後の年金作りに安心ぴかぴか(新しい)
『景気に左右されない、安定運用ひらめき
『安定した資産運用のためにぴかぴか(新しい)

これって本当でしょうかexclamation&question
本当に儲かるんでしょうかexclamation&question
では、実際に試算をしてみましょう(実際にありそうな物件で・・・)
物件概要:品川区南大井(駅徒歩10分圏内)
専有面積:22.5㎡
物件価格:2200万円(新築)
 諸経費:100万円(ざっくり)
 融資額:2090万円(90%借入)
融資期間:30年
融資金利:2.7%
 管理費:12000円
修繕積立:3000円
  賃料:85000円
では、分析してみましょうパスワード
表面利回り:102万円/2300万円=4.4%
総潜在収入(GPI):1,020,000円
運営費:▲180,000円(管理費・修繕積立金)
   :▲40,000円(固定資産税・都市計画税)
   :▲50,000円(管理会社への管理料)
純利益(NOI):750,000円
年間ローン返済(ADS):▲1,017,230円
手取り(CF):▲267,000円
いかがでしょうexclamation&question
つまり、毎年26,7万円を手元から払わなければいけません。
しかも、この計算では稼働率を考慮していないため、
退去が出て、空室が出れば、そのまま損失となりますあせあせ(飛び散る汗)
では、果たして年金となるでしょうか?
仮に40歳の人がこのマンションを買ったとして、
10年後・・・どのようになっているでしょうexclamationexclamation&question
おそらく賃料は当然今よりは下落していますから、
さらにキャッシュフローはマイナスでしょうバッド(下向き矢印)
変動金利であれば、金利上昇リスクもありますあせあせ(飛び散る汗)
では売却をしようとした場合は・・・ひらめき
仮に10年後に7.5万円の賃料となって、
売ろうとした場合、仮に売却時の相場利回りが7.5%だとして、
売却額が1200万円バッド(下向き矢印)
10年後の残債は1570万円バッド(下向き矢印)
売っても、手元から370万円を出す必要がありますバッド(下向き矢印)
『THE ENDend』 ですバッド(下向き矢印)
今回のこの投資では、そもそも何が間違っていたのでしょうexclamation&question
取得可能賃料に対して、購入価格が高いのですがく〜(落胆した顔)
場所がいいから、資産価値がある・・・exclamation&question
収益を生まない資産は、リスクしか残りません。
自己居住用で考えるのであれば別として、
このような投資はそもそも無謀ともいえます。
購入価格に対する利回りをしっかり認識して、
無理のない投資を心がけたいものです。
では、次回は、『ワンルーム投資(中古編)』についてです。
つづく・・・
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